Un rapport sénatorial envisage une prochaine baisse des prix de l'immobilier.
Trois enseignements peuvent être tirés de l’étude « le marché immobilier en situation de retournement : analyse et conséquences. » présentée le 5 octobre dernier par le sénateur Philippe Marini.
1. le rapport conclut à « une absence de bulle immobilière, du moins à Paris » (selon la définition de M. Joseph Stiglitz, on peut qualifier de « bulle spéculative » un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix.)
2. Le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les logements, un point haut.
3. Le retournement du marché pourrait ainsi se traduire à court terme par une stabilisation ou un ralentissement significatif de la hausse des prix. Cette perspective n'est pas incompatible avec une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années. Le rapport rappelle que, selon une étude du FMI, portant sur la période 1970-2002 pour les pays de l'OCDE, les fortes augmentations des prix de l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 % des cas.
Le rapport présente les facteurs ayant favorisé la hausse des prix, ces dernières années :
1. la conjugaison d'une population croissant plus vite ces dernières années (+ 0,6 % entre 1999 et 2004 contre + 0,4 % entre 1975 et 1999) et d'une augmentation du nombre de ménages rapporté à la population (+ 1,3 % par an entre 1999 et 2004 en raison du développement des familles monoparentales et du vieillissement de la population) a stimulé la demande de logements ;
2. l'augmentation des capacités d'emprunts des ménages due à la baisse des taux d'intérêt hypothécaires réels (- 3 points depuis 1997), l'allongement de la durée des prêts (de 12,3 années en moyenne en 1995 à 15,9 années en 2004), la diminution de l'apport personnel (de 26 % en 2000 à 21,7 % en 2004) ;
3. la mise en place d'avantages fiscaux pour l'investissement locatif (dispositifs « Périssol », « Besson », ou « de Robien »), à la fin des années 1990, a augmenté la rentabilité de l'investissement locatif dans l'immobilier neuf ;
4. les investissements immobiliers des étrangers en France ont représenté 0,6 point de PIB en 2003 (contre 0,1 point en 1990).
S’il n’est pas impossible que l'augmentation actuelle des prix de l'immobilier en France puisse être suivie d'une stabilisation, il y a près d'une chance sur deux pour qu'elle soit immédiatement suivie d'une diminution.
Les causes de ce retournement du marché ?
Le ralentissement de l'augmentation du nombre de ménages, la sortie des dispositifs d'aide au logement locatif, qui exigent généralement une détention de l'actif pendant neuf ans, et la moins grande solvabilité des emprunteurs. Par ailleurs, les ménages sont susceptibles de développer un comportement attentiste lorsque les prix deviennent très élevés.
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