Jack-Yves Bohbot.

Immobilier : le 11ème à la baisse

L'année 2009 et la crise économique et financière ont eu raison de la hausse constante des prix de l'immobilier que connaît Paris depuis 1997 ! Le recul est de 3,9% pour les appartements parisiens qui restent toutefois à des prix souvent inaccessibles pour les classes moyennes obligées de chercher en Ile-de-France les possbilités d'acquérir un logement.
Car si le prix moyen du m² parisien retrouve son niveau de 2007, il atteint tout de même 6 250 euros, ce qui met un appartement d'une superficie de 60 m² à plus de 360 000 € !
Le 11ème arrondissement subit une baisse de 2,9% ce qui porte le prix du m² à 5 930 €, encore très loin de son voisin du 3ème arrondissement où le prix du m² atteint les 7 540€.

 

Immobilier parisien : la dégringolade.

Pour les notaires parisiens, tous les indicateurs sont au rouge au 2e trimestre. Sans céder au catastrophisme, leurs chiffres corroborent les constats que peuvent me faire les agents immobiliers.

En un an, le volume des transactions a baissé de près d’un quart et s’établit à 6 190 ce qui a bien sûr un impact négatif sur les droits de mutation perçus par la Ville de Paris.

Le prix moyen du m² parisien avoisine les 6 000 euros (6 060 €/m²) avec une baisse de 4,2% au 2^e trimestre. On est revenu à Paris au prix de l’année 2007.

Dans le 11e, le prix moyen du m² est de 5 680 euros, ce qui représente une baisse annuelle de 8,2%.
Dans la conclusion de leur étude trimestrielle, les notaires considèrent que si l’activité reste limitée, elle ne faiblit plus. La baisse des prix était inévitable, compte tenu d’une progression annuelle de 10% depuis 2000.

L'immobilier parisien face à la crise (2).

La Chambre des Notaires de Paris a précisé sur son site les chiffres de l’immobilier parisien pour le dernier trimestre de l’année 2008.

Si la crise a eu un fort impact sur le volume de transactions, les prix continuent de progresser avec une hausse annuelle de 2,5% : le prix moyen du m² parisien s’établit à 6 520€.

Dans le 11e, la hausse sera en 2008 de 2,3%, notamment dans le quartier de la Roquette (+3,8%)

 

Propriété solidaire

C’est à l’initiative du Père Bernard Devert, président d'Habitat et Humanisme, que Christine Boutin a réuni hier dans son ministère les représentants des grands courants religieux et philosophiques de notre pays, ainsi que les responsables du secteur immobilier, pour présenter son nouveau dispositif « Propriété solidaire ».

L’objectif du ministre est de faciliter la mise en location des logements vacants pour les populations les plus défavorisés et les plus fragiles.

Sur les 2 millions de logements vacants dans notre pays, 420.000 le seraient réellement.

Le décret permet désormais à un propriétaire privé de céder son droit d’usage et de location à un bailleur social ou à une association agréée, pour une durée de quinze à trente ans.

L'immobilier parisien face à la crise.

 Plusieurs enseignements peuvent être tirés de la présentation faite à la presse le 7 avril dernier par la Chambre des Notaires de Paris.

- le nombre de ventes de logement a baissé de 16% en Ile-de-France ; cette baisse a été très sensible au dernier trimestre de l’année 2008 (23%). Cette situation frappe le secteur des professionnels de l’immobilier et nous observons des fermetures d’agences immobilières.

- les prix continuent de progresser avec une hausse annuelle de 2,5% : le prix moyen du m² parisien s’établit à 6 520€. Plutôt une mauvaise nouvelle pour les acheteurs qui sont confrontés à maintien des prix de vente et à une difficulté accrue de trouver des financements pour l’acquisition de leur bien.

Pour les mois à venir, les notaires parisiens se veulent rassurants et voient des indices qui pourrait débloquer la situation actuelle :

- les taux d’intérêts des prêts bancaires sont assez bas (4%)

- le secteur bancaire devrait réduire ses refus d’emprunts

- la nécessité de concrétiser des opérations qui ne peuvent être trop longtemps différées.

Semaest : le prix du marché ?

 Lors du conseil d’arrondissement qui s’est tenu hier soir, a été présenté le compte-rendu annuel de l’exercice 2007 de la mission « Vital’Quartier » confiée à la Semaest.

Il s’agit d’une convention publique d’aménagement et de développement signée en février 2004 par la Ville afin d’agir en faveur de la diversité commerciale dans six quartiers parisiens. La Ville a déjà versé une avance de trésorerie de 54,5 millions d’euros.

Dans le 11e, la Semeast intervient dans deux quartiers, Sedaine-Popincourt, où elle maîtrise 128 locaux et Fontaine au Roi, 15 locaux.

Bonne démarche. Reste que ces locaux achetés avec l’argent du contribuable sont quelques fois loués à des prix proches de celui du marché, ce qui ne favorise pas forcément l’installation de commerces de bouche en période de crise.

Exemple. Sur le site de la Semaest, on trouve actuellement un local d’une superficie de 39 m² (avec un sous-sol de 20 m²) situé au 28 de la rue du Général Guilhem : loyer annuel : 19 100 € hors charges, hors taxes (le montant des charges trimestrielles n’est pas indiqué).

Soit un loyer mensuel de 1.600 euros sans les charges…

Immobilier : hausse dans le 11ème !

Malgré l’amorce de la crise, de la hausse des taux d’intérêt et du resserrement du crédit, les prix de l’immobilier parisien ont continué à croitre au deuxième trimestre 2008, et notamment dans le 11e arrondissement, selon le rapport trimestriel de la Chambre des Notaires de Paris.

Dans le 11e, les prix ont progressé de 4,2% au deuxième trimestre ce qui représente une hausse annuelle de 12,1% et porte le prix au m² à 6 230€ (prix moyen parisien : 6 580€)

Ce qui a fortement fléchi, c’est le volume de ventes d’appartements anciens parisiens (-15,5% au 2e trimestre) ce qui pénalise les rentrées fiscales municipales et oblige le Maire à une forte progression des impôts locaux en 2009.

Marché immobilier parisien.

La Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France viennent de publier le bilan de l'évolution des prix et de l'activité immobilière dans la région pour l'ensemble de l'année 2007.

A Paris, le nombre de transactions concernant les logements anciens (plus de cinq ans) est stable. Mais les notaires ont observé une baisse de 2,4% dans le dernier trimestre.

S’agissant des parkings, Paris capte un tiers des transactions en Ile-de-France (4 012 transactions), mais le volume a fléchi de 1,1%.

Prévision immobilière à Paris : rien n'arrête la hausse.

Contrairement aux prévisions de certains commentateurs, les Notaires de Paris ont confirmé le mardi 15 janvier une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier, notamment à Paris qui devrait connaître une croissance de 9% de ses prix.
Malgré une période économique incertaine, la hausse des taux d’intérêt, une attitude attentiste des banques, les ménages ont toujours la volonté d’accéder à la propriété pour éviter de verser des loyers – souvent très importants – à fonds perdus.

Les Notaires indiquent que l’âge moyen des acheteurs est de 40 ans à Paris, 35 ans en petite couronne et 34 en grand couronne.
Le 11e arrondissement connait sur un an une augmentation de 8,2% avec un prix moyen de 5 788 euros/m², ce qui n’est pas très éloigné de la moyenne parisienne (6 181 euros/m²).

Mipim : Paris face à ses concurrents.

Mipim 2007
envoyé par jackyvesbohbot

J’ai assisté pendant deux journées au Mipim qui se tenait cette semaine à Cannes.

Premier salon mondial du marché de l’immobilier, il réunit chaque année les grands opérateurs internationaux mais aussi les collectivités européennes qui présentent leurs projets de développement et cherchent à les faire financer.

Le point sur le 4 rue du Roi Doré.

J’ai reçu, il y a quelques jours, un des copropriétaires du 6 rue du Roi Doré qui jouxte l’immeuble qui a subi, le 31 août 2005, le tragique incendie resté dans nos mémoires. Les habitants du 6 rue du Roi Doré connaissent, depuis ce sinistre, de nombreuses infiltrations d’eau (cf. photo) qui ont gravement dégradé leurs appartements et créés des fissures importantes.Un cabinet d’architecte a été missionné et a indiqué, en novembre dernier, que :

- l’intérieur de l’immeuble s’est totalement effondré  (les planchers et la toiture)
- le mur pignon est totalement dégradé par suite de son exposition aux intempéries sans aucune protection

- l’étanchéité de deux murs n’est plus assurée au niveau du couronnement des pignons.
La copropriété s’est donc adressée le 1^er décembre dernier à la direction générale de la SIEMP, propriétaire de l’immeuble, pour lui demander des mesures urgentes. Celle-ci a indiqué le 15 décembre 2006 qu’elle ne pouvait envisager d’intervention car l’immeuble demeurait sous scellés (une enquête judiciaire est en cours).

Deux hôtels du Marais vendus par l'Etat.

Un article du Monde en date du 14 janvier 2007 m’a confirmé la vente par le Ministère de la Culture de deux hôtels (Vigny et Croisilles, situés au 10 et 12 rue du Parc Royal représentant 3800 m² avec jardin) à un groupe anglais d’hôtellerie de luxe.

Les locaux qui abritent la Fondation du patrimoine, l'Association Lartigue et la Médiathèque de l'Architecture et du Patrimoine devront être libérés pour la fin de l'année 2008. Deux ans pour trouver un lieu digne des archives léguées par le photographe Jacques-Henri Lartigue (cent trente albums couvrant la période 1905 à 1986)

Le Gouvernement s'est engagé depuis 2004 dans une politique active de cessions qui vise à une bonne gestion du patrimoine de l'État qui, très récemment encore, avait une connaissance imparfaite de son patrimoine immobilier (l’inventaire immobilier était incomplet !)

L'ensemble du patrimoine immobilier de l'État s'élevait au 1er janvier 2006 à 38 milliards d'euros. A Paris, l’Etat possède 490 immeubles. Ces ventes ont représentés 700 millions l’année dernière. Une fois le bien vendu, au moins 15 % des montants de la vente, sont affectés au désendettement. Le reste va aux ministères concernés pour optimiser leur implantation dans des locaux moins chers et plus modernes.

Afin que les procédures de cession soient entourées de toutes les garanties, une commission pour la transparence et la qualité des cessions du domaine immobilier de l’Etat a été créée en octobre 2005. Elle est présidée par un membre de l'inspection générale des finances et composée de magistrats du Conseil d'Etat et de la Cour des comptes.

Vente à la découpe : l'action du Gouvernement.

On en a peu parlé ces dernières semaines mais le décret publié au Journal Officiel le 11 novembre 2006 constitue une protection importante pour les locataires menacés par des projets de vente à la découpe, notamment dans le Marais.
Ce texte précise, en effet, les conditions dans lesquelles un investisseur, désirant vendre à la découpe un immeuble acheté en bloc et comportant plus de dix logements, devra désormais reloger les locataires ne pouvant pas acheter leur appartement.
Retrouvez Les principales caractéristiques de ce nouveau dispositif :

Forza Marais !

En réponse au commentaire d’hier de Pascal Mas, j’ai cherché à connaître la part des investissements étrangers dans les achats d’appartements dans le Marais.
Au premier semestre 2006, selon la Chambre des notaires de Paris, les étrangers représentent 8,1 % des acquéreurs à Paris (5,7 % il y a dix ans)  soit 30.000 à 35.000 ventes au total, suivant les années.
Le Marais est très prisé puisque le 4e arrondissement arrive en tête des arrondissements recherchés par la clientèle étrangère et le 3e est en 5e position. 220 appartements ont été ainsi achetés en un an dans ces deux arrondissements.
Cet attrait est bien sûr du à la beauté de nos quartiers historiques mais aussi à des prix qui, bien que très élevés, restent attractifs par rapport aux grandes capitales européennes.
Ce sont les Italiens qui sont séduits par le Marais ; ils représentent près de 20% étrangers acquéreurs, et devancent les américains et les anglais.
Ces achats ne sont pas sans conséquence sur la sociologie du Centre de Paris car ils contribuent à vider certains quartiers, les appartements achetés par des étrangers restant vides une partie de l’année.

(source Les Echos)

Marché immobilier : toujours la hausse.

Si le volume global des transactions concernant le logement ancien a baissé à Paris au 2e trimestre (- 3,5% par rapport au trimestre 2005), les prix continuent de progresser (+5,8%).

Les notaires observent une forte hausse du prix des appartements anciens à Paris (+12,5% sur une année) ; les autres départements d’Ile-de-France, connaissent un ralentissement de la progression des prix.
Les prix progressent dans le 3^e arrondissement avec une hausse annuelle de 14% (2e trimestre 2006/2e trimestre 2005) : le prix moyen du m² s’établit à 6 324€.
Seulement, 180 ventes d’appartements neufs ont été conclues à Paris au deuxième trimestre.

Signalons que si le marché des parkings se tasse à Paris (-6% de transactions au 2e trimestre), les prix continuent de progresser très fortement (+10%).

Les notaires signalent que « le déséquilibre entre l’offre et la demande, loin de se résorber, se creuse davantage entre Ile-de-France. » : la construction de 60.000 logements serait nécessaire sur une longue période.

Prévision d'éclaircie pour le marché immobilier ?

Un rapport sénatorial envisage une prochaine baisse des prix de l'immobilier.
Trois enseignements peuvent être tirés de l’étude « le marché immobilier en situation de retournement : analyse et conséquences. » présentée le 5 octobre dernier par le sénateur Philippe Marini.
1. le rapport conclut à « une absence de bulle immobilière, du moins à Paris » (selon la définition de M. Joseph Stiglitz, on peut qualifier de « bulle spéculative » un état du marché dans lequel « la seule raison pour laquelle le prix est élevé aujourd'hui est que les investisseurs pensent que le prix de vente sera encore plus élevé demain, alors que les facteurs fondamentaux ne semblent pas justifier un tel prix.)
2. Le marché immobilier a atteint, en ce qui concerne les logements, un point haut.
3. Le retournement du marché pourrait ainsi se traduire à court terme par une stabilisation ou un ralentissement significatif de la hausse des prix. Cette perspective n'est pas incompatible avec une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années. Le rapport rappelle que, selon une étude du FMI, portant sur la période 1970-2002 pour les pays de l'OCDE, les fortes augmentations des prix de l'immobilier ont été suivies de fortes diminutions des prix dans environ 40 % des cas.

Accalmie du marché immobilier parisien ?

Pas si sûr si l’on étudie les données communiquées par la Chambre des Notaires de Paris.
Dans une ville où les prix ont doublé en sept ans, les chiffres du premier trimestre 2005 montrent que la progression des prix ne s'est pas ralentie (+3%, contre + 2,9% au 4ème trimestre 2004). Ces évolutions trimestrielles se retrouvent dans les variations annuelles des prix, qui atteignent, 4 745 euros/m2 à Paris (+ 14,5% contre +12,4% un an auparavant).

Dans notre arrondissement, la progression des prix reste impressionnante : 11,5% en un an pour une moyenne parisienne de 14,5%. Le prix moyen du 3^ème s’établit en mars 2005, à 5.411 €, ce qui le place au huitième rang des arrondissements parisiens pour son prix au m².

Les quartiers les plus chers du 3^ème sont ceux du sud de l’arrondissement, situés totalement dans le périmètre de sauvegarde du Marais : Archives (6.245€/m², progression annuelle : +20,9%) et Sainte-Avoye (5.303€/m², + 15,3%). Le nord du 3^ème est relativement moins cher : Enfants-Rouges (5.127€/m², +8,1%) et Arts et Métiers (4.954€/m², +18,3%)

Alors pourquoi certains médias et professionnels de l’immobilier parlent-ils de pause ?

Parce que si les besoins existent (on estime à 60 000, la demande de logements en Ile-de-France) , les prix atteignent désormais des sommets difficilement supportables pour les acheteurs (les banques seraient plus vigilantes dans l’attribution de leurs prêts immobiliers) et des seuils de rentabilité assez faibles pour les investisseurs.

Paris reste, malgré tout, une ville très chère et encore moins accessible aux classes moyennes.

Télécharger la  note de conjoncture de la Chambre des Notaires de Paris.